Quels sont dans une copropriété les travaux d’urgence et travaux d’entretien ?

Les travaux de copropriété sont essentiels pour assurer la bonne tenue de l’immeuble. Mais alors, quels sont dans une copropriété les travaux d'urgence et les travaux d'entretien ? Alors que les travaux d’urgence désignent l’entretien du chauffage collectif, des équipements de sécurité incendie ou encore le changement des ampoules dans les parties communes, les travaux d’urgence tels qu’un système de chauffe défectueux ou des canalisations endommagées sont caractérisés par l’instantanéité de la démarche. Zoom sur ces deux obligations en copropriété et sur quelques conseils en rénovation.

Les travaux d’entretien en copropriété

Les travaux d’entretien en copropriété concernent les travaux de maintenance et de réparation effectués sur les parties communes et les équipements collectifs. Dans les faits, il s’agit de tous les travaux qui ont pour but de conserver l’immeuble en état. Ils doivent être engagés à l’initiative du syndicat de copropriété puisque c’est lui qui est chargé de l’entretien de l’immeuble. Ces travaux se divisent en deux catégories : les travaux d’entretien courants et ceux hors maintenance.

Travaux d’entretien hors maintenance

Les travaux d’entretien hors maintenance concernent, comme le nom l’indique, tous les travaux qui ne dépendent pas de l’entretien courant. Il s’agit bien souvent de travaux plus ou moins grands pour maintenir le confort des habitants de l’immeuble.

Par travaux d’entretien hors maintenance, on entend :

• Le gros œuvre des bâtiments (façade, toiture)
• Les parcs, cours et jardins
• Les voies d’accès
• Les couloirs et passages
• L'installation des bornes de recharge copropriété
• Les planchers et garde-corps des balcons

Chaque copropriétaire participe au financement de ces travaux à la hauteur de sa quote-part des parties communes. Les charges seront demandées par le syndic via l’envoi d’un appel de fonds spécial travaux.

Travaux d’entretien courant (maintenance)

Les travaux de maintenance sont les travaux d'entretien courant, exécutés en vue de maintenir l'état de l'immeuble ou de prévenir la défaillance d'un élément d'équipement commun. Ils sont approuvés globalement par l’assemblée générale dans le vote du budget prévisionnel annuel (article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965). Les contrats d’entretien courant peuvent être divisés en deux catégories , les obligatoires et les éventuels :

• L’entretien du chauffage collectif et des ascenseurs (obligatoire)
• L’entretien des équipements de sécurité incendie (obligatoire)
• L’entretien des portes et portails automatiques (obligatoire)
• L’aménagement du local du gardien (éventuel)
• Le changement des ampoules dans les parties communes (éventuel)
• L’entretien de la VMC et le nettoyage des parties communes (éventuel)
• L’entretien des espaces verts et des vide-ordures (éventuel)

Ces charges dépendent bien souvent du budget prévisionnel alimenté par les provisions sur charge demandées aux copropriétaires chaque année.

Les contrats d’entretien courant peuvent être de deux ordres : obligatoires ou éventuels.

Les travaux urgents en copropriété

Les travaux urgents concernent les travaux de conservation de l’immeuble qui ne peuvent pas attendre sous peine de causer des dommages à l’immeuble ou aux copropriétaires. Dans ce cas très précis, la sécurité des habitants est la priorité : le syndic de copropriété doit agir au plus vite et bien souvent sans l’autorisation des copropriétaires. En revanche, le syndic est tenu d’en informer les copropriétaires par courrier, affichage ou dépôt d’un avis dans la boîte aux lettres et doit convoquer immédiatement une AG.

S’il est difficile d’estimer l’urgence des travaux en copropriété, considérez les exemples suivants comme base de réflexion :

• Système de chauffage collectif en panne en hiver
• Canalisation perforée ou fortement endommagée
• Très faible étanchéité
• Mur menaçant de s’écrouler
• Le remplacement des serrures de l’immeuble après cambriolage

De façon simple et selon les juges du syndic, il y a urgence à exécuter des travaux lorsque l’absence de réaction rapide entraînerait un préjudice imminent, ce qui empêche d’envisager une convocation préalable de l’assemblée générale.

Financement des travaux d’urgence et d’entretien en copropriété

Lorsque des travaux sont effectués sur les parties communes (travaux d'amélioration, de ravalement, d'économie d'énergie, de désamiantage notamment), les copropriétaires peuvent bénéficier d'aides ou d'avantages fiscaux leur permettant de financer leur quote-part.

• L'éco-prêt à taux zéro : pour des travaux d'économie d'énergie effectués dans les immeubles achevés avant le 1er janvier 1990.
• La TVA à 5,5 % : pour les travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien dans des immeubles achevés depuis plus de 2 ans. Cette condition d'ancienneté disparaît si les travaux sont urgents, mais aussi lorsque les travaux portent sur les parties communes des bâtiments collectifs qui comportent plus de 50 % de locaux à usage d'habitation.
• MaPrimeRénov’ vert : pour le financement des travaux d’isolation, de chauffage, de ventilation ou même d’audit énergétique.