Peut-on faire des travaux en copropriété sans assemblée générale ?

Vous souhaitez entreprendre des travaux dans votre copropriété et vous vous posez la question suivante : peut-on faire des travaux en copropriété sans assemblée générale ? La réponse est oui, tant que ces travaux ne concernent que votre partie privative et n’impactent en aucun cas les parties communes. Vous n’êtes d’ailleurs pas les seuls à pouvoir le faire : dans le cas de travaux de copropriété urgents, le syndic peut lui aussi prendre l’initiative de réaliser des travaux sans assemblée générale. On vous explique comment à travers ces conseils en rénovation.

Un copropriétaire peut-il réaliser des travaux sans assemblée générale ?

L’obligation du vote en AG pour les travaux sur les parties communes

La réalisation des travaux sur les parties communes aura forcément un impact sur la vie et les finances des autres habitants de l’immeuble. C’est pourquoi les copropriétaires des autres lots doivent obligatoirement donner leur avis avant le lancement de ces dits travaux. Ainsi, dès lors que des travaux dans les parties communes sont envisagés, ils doivent impérativement être proposés lors d’une Assemblée Générale des copropriétaires et être votés selon la majorité qui s’applique en fonction de la qualification des travaux. Notez que lors de l'installation d'une borne électrique en copropriété, il est nécessaire d'obtenir le consentement de tous les résidents, contrairement à une installation personnelle. Dans le cas d'une installation personnelle, vous devez simplement informer les membres de l'assemblée générale, même si leur accord n'est pas obligatoire.

Parmi les travaux affectant les parties communes, on retrouve notamment :

• Les murs porteurs
• Les canalisations qui traversent l’appartement
• Les conduits et sorties de cheminées
• La transformation ou l’installation d’un balcon
• La création d’une ouverture sur l’extérieur
• La plupart des opérations de rénovation énergétique (ravalement de façade, installation de panneaux solaires, remplacement d’une chaudière collective, etc.)

L’exception des travaux sur les parties privatives

Si la réalisation de travaux dans les parties communes dépend donc d’un vote lors d’une Assemblée Générale, le cas des travaux sur les parties privatives est un peu différent. En effet, l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 précise que : « le copropriétaire peut user et jouir librement de ses parties privatives ainsi que des parties communes à condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. ».

Ainsi, et puisqu’il s’agit de parties privatives, un copropriétaire peut tout à fait réaliser des travaux sans autorisation, à condition de respecter au moins trois conditions :

• Les travaux ne concernent que les parties privatives du lot.
• Les travaux n’ont pas de répercussions sur les parties communes de l’immeuble.
• Les travaux n’altèrent pas l’aspect extérieur du bâtiment.

Il peut s’agir de la réfection des peintures, du remplacement des appareils de chauffage ou encore du mobilier pour un appartement meublé. Le copropriétaire est libre de faire ses propres choix dans sa partie privative.

Un syndic peut-il réaliser des travaux sans assemblée générale ?

En règle générale, le syndic ne peut pas prendre l’initiative de réaliser des travaux sans présenter le projet en Assemblée générale au préalable. Cependant, il existe une exception qui permet au syndic de déroger légalement à la règle : dans le cadre de sa mission d’entretien et de conservation de la copropriété, l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

Faute de définition des termes, la question d’urgence est laissée à l’appréciation du syndic. En revanche, on peut d’ores et déjà lister les travaux suivants :

• La réparation ou le remplacement d’une chaudière électrique en hiver.
• La correction de l’étanchéité d’une toiture.
• La réparation ou le remplacement d’une canalisation collective abîmée
• La réparation d’un mur qui menace de s’écrouler.

Pour faire court, sont considérés comme « urgents » les travaux qui impliquent un préjudice imminent pour les habitants ou l’immeuble lui-même en cas de non-intervention. En revanche, si l’instantanéité de ces travaux ne permet pas d’en organiser le vote, le syndic est tout de même tenu de prévenir les copropriétaires de la réalisation de ces travaux et de demander le plus rapidement possible une nouvelle AG pour mettre en lumière les caractéristiques du bon déroulement du chantier.

Sont considérés comme « urgents » les travaux qui impliquent un préjudice imminent pour les habitants ou l’immeuble lui-même en cas de non-intervention.

Ainsi : oui, il est tout à fait possible de réaliser des travaux sans l’autorisation de l’assemblée générale s’ils interviennent dans vos parties privatives ou relèvent d’un caractère d’urgence. Si vous avez d’ores et déjà réaliser des travaux affectant les parties communes sans autorisation, il est aussi possible de les faire ratifier : on vous l’explique dans un autre article.