L’audit énergétique en copropriété, comment ça marche ?

L’audit énergétique est une étude thermique très poussée permettant de mettre en évidence le profil énergétique d’un bâtiment collectif. Objectif ? Optimiser les consommations énergétiques du bâtiment en rénovant les postes réellement déterminants. Comment se déroule l’audit énergétique en copropriété et quelles sont les copropriétés concernées ? Un financement est-il disponible en bâtiment collectif ? Réponses.

Quelles sont les copropriétés concernées par l’audit énergétique ?

Un audit énergétique peut être imposé de façon réglementaire. Ce fut d’ailleurs le cas pour les copropriétés entre 2012 et le 2016. Les immeubles concernés devaient détenir plus de 50 lots, avoir été construits avant 2001 (la date de permis de construire fait foi) et être à usage principal d’habitation (plus de 50 % de la surface hors œuvre nette ou SHON). L’autre critère ? Que l’installation collective de chauffage et/ou de refroidissement desserve au moins 90 % des lots d’habitation. Dans le cas d’un ensemble de bâtiments desservis à moins de 90 % ou non accolés, un audit énergétique par entité aura dû être mené.

Pour toutes les copropriétés concernées, l’audit énergétique a normalement dû être conduit avant le 31 décembre 2016. Dans le cas d’un ensemble de bâtiments desservis à moins de 90 % ou non accolés, un audit énergétique par entité aura dû être mené.

La conduite d’un audit énergétique peut aussi se faire sur la base du volontariat, pour comprendre le profil énergétique de son bâti et en améliorer les performances. Par exemple, vous pourriez être intéressé par une installation d’une borne de recharge électrique en copro et les avantages que cela peut apporter en termes d’économies d’énergie. Il est important de noter que celle-ci est obligatoire lors de travaux de rénovation importants, tels que la réfection de l’installation électrique ou des aménagements extérieurs.L’audit est effectivement un outil précieux pour faciliter la prise de décision en bâtiment collectif et orienter le choix des copropriétaires vers des postes de dépense réellement impactants sur le long terme.

Il s’agit de détecter puis de réduire les surconsommations au moyen de travaux de rénovation mais aussi d’une meilleure sensibilisation de l’ensemble des occupants.

En outre, l’audit énergétique permet à terme de valoriser le patrimoine de la copro et d’en réduire les frais d’usage. Que du positif !

Les critères de l’audit énergétique en copropriété : immeubles de plus de 50 lots construits avant 2001 à usage principal d’habitation, dont l’installation collective de chauffage dessert au moins 90 % des habitations.

Quoi qu’il en soit, la décision de conduire un audit énergétique doit être votée à la majorité simple en assemblée générale.

Une obligation d’audit mise en place depuis le 1er janvier 2022

Dans l’optique de rénover massivement le parc résidentiel français, l’Etat a réinstauré une obligation de détention d’un audit énergétique dans les copropriétés monopropriété souhaitant mettre en location/vente un logement classé F ou G. Cette obligation a entré en vigueur depuis le 1er janvier 2022 ! Le reste des copropriétés n’est en revanche pas concerné, pour l’instant.

Les étapes du processus d’audit énergétique en copropriété

En bâtiment collectif, l’audit énergétique prend une dimension plus importante et se conduit selon les modalités prévues par la norme NF-EN-16247. Si vous envisagez de conduire un audit énergétique dans votre immeuble, en voici les étapes :

1. Vote de l’audit en assemblée générale (AG)
2. Désignation d’un auditeur spécialisé
3. Visite sur site et prise de mesures du professionnel
4. Analyse des consommations énergétiques du bâtiment sur la base des factures transmises
5. 1ère synthèse des informations recueillies
6. Simulation énergétique du bâtiment (ou “modélisation”) à l’aide d’un logiciel de simulation thermique et établissement du classement énergétique du bâti (l’auditeur peut ici se baser sur le DPE déjà réalisé).
7. Préconisations et propositions de scenarios chiffrés d’optimisation énergétique. Chacun est accompagnée d’une estimation tarifaire ainsi que d’un montant d’économies d’énergie réalisables.
8. Validation avant AG des différents scénarios de rénovation proposés
9. Vote des actions à conduire en assemblée générale avec l’ensemble des copropriétaires.

Décryptons quelques-unes de ces étapes.

Recueillir les informations bâtimentaires avant la visite

Afin de donner à l’auditeur l’ensemble des informations nécessaires, la procédure d’audit débute par une ou plusieurs réunions entre le professionnel et le syndic et/ou le syndicat de copropriété. Objectif : s’assurer de bien cibler les problématiques du bâtiment, souvent plus complexes qu’un bâtiment individuel du fait de la multiplicité des lots.

Un certain nombre de documents doivent également être transmis à l’auditeur en amont de sa visite sur site, comme stipulé dans l’arrêté du 28 février 2013 relatif aux modalités de réalisation de l’audit énergétique et dans l’arrêté du 21 septembre 2023 modifiant l’arrêté du 17 novembre 2020 sur les modalités de réalisation des travaux […] éligibles à la prime de transition énergétique.

Documents à fournir par la copropriété pour l’audit énergétique

Le syndic de copropriété	Le syndicat de copropriété
Derniers rapports de contrôle des chaudières	Carnet d’entretien du bâtiment et plans de la copropriété (une demande auprès des services municipaux s’il vous manque des documents).
Contrats d’exploitation, de maintenance, d’entretien et d’approvisionnement en énergie des installations collectives	Contrat de maintenance de l’installation collective.
Tout document sur la gestion des installations collectives (chaud, froid, ECS)	Les coefficients de répartition des charges de chauffage, froid et ECS par lot.
Consommations d’énergie globales par le bâtiment collectif (factures sur les trois dernières années, si possible).	Consommations d’énergie des parties communes uniquement
Le plan de la copropriété	Le procès verbal des dernières AG
Le DPE réalisé sur le bâtiment (à noter : cette condition n’est plus obligatoire depuis le 1er octobre 2023).	Devis/factures des des travaux réalisés ou envisagés.

Ces documents vont permettre à l’auditeur de repérer très rapidement les potentiels surcoûts sur les factures d’énergie, de renégocier les contrats d’entretien au besoin et d’informer la copropriété sur l’impact concret que pourraient avoir les travaux de rénovation énergétique suivant l’audit.

Audit énergétique en copropriété : la visite des parties communes

La visite du bâtiment collectif s’effectue généralement en saison de chauffe et accompagné du syndic, de l’un de ses membres et/ou du président du conseil syndical. La visite consiste en une description minutieuse de l’état du bâtiment par l’auditeur expert. Celui-ci est équipé d’un appareil photo, d’un thermographe ou encore d’un luxmètre. Il prend soin de spécifier la date, l’heure et les températures de la journée.

En copropriété, l’ordre de la visite d’audit est généralement le suivant :

• L’extérieur : prise de photos et thermographie des différentes façades. L’auditeur repère la présence de balcons/loggias, de mitoyenneté, de commerces en rez-de-chaussée. L’état de l’isolation et son type sont consignés.
• La chaufferie (dans le cas d’une copropriété à chauffage collectif). Ici, la liste des éléments à vérifier est relativement longue et porte sur les postes suivants :

  • Chauffage : mesures sur les fumées et la combustion, consultation du carnet d’entretien, puissance des appareils…

  • ECS : type de production et informations sur l’échangeur.

  • Distribution : réseau calorifugé, informations sur les pompes, repérage de la présence de vannes en pieds de colonne.

  • Régulation : marque du régulateur, vérification de l’ajustement de la température de l’eau au fur et à mesure de la journée (loi d’eau), vérification de la réduction en horaire de nuit + week-end.

  • Les parties communes : éclairage, chauffage, isolation des murs, menuiseries et ascenseurs…

  • Les planchers hauts et planchers bas : nature de l’isolation, matériaux de construction utilisés, état des caissons de ventilation et des gaines…

L’objectif de la visite des parties communes est de dresser un constat visuel de l’ensemble des parties du bâtiment (y compris le parking et le vide sanitaire) et de ses équipements (chauffage, ECS, ventilation, éclairage…).

La visite des logements de la copropriété

La visite de l’auditeur se poursuit dans les logements de la copropriété. L’audit énergétique en copropriété porte non pas sur tous les lots mais sur un lot représentatif de quelques-uns d’entre eux : on parle d’échantillonnage. L’objectif est de visiter un maximum de lots aux caractéristiques différentes* pour dresser le constat énergétique le plus représentatif possible à l’échelle du bâtiment entier.

Voici notamment les points validés par le professionnel :

• Vitrages : type de vitrages et état, menuiseries, type d’ouvrants et de volets, présence de volets roulants ou de brise soleil. L’auditeur doit également constater l’étanchéité des baies et fenêtres et repérer le numéro CEKAL (certification de la fenêtre).
• Chauffage : état et types d’émetteurs, de régulation (s’il y en a).
• Ventilation : relevé des débits dans les pièces humides.

Il s’agira aussi de dresser un constat visuel des éclairages et de réaliser une série de prise de mesures telles que le taux de luminosité, la température ou encore le CO2.

Note : Un questionnaire en cinq rubriques (ou +) est également envoyé par courrier simple à tous les occupants dans le but d’obtenir des informations qualitatives sur les équipements privatifs et le confort thermique des lots. Il s’agit d’une obligation légale comme indiqué dans l’article 4 de l’arrêté.

• Rubrique sur le confort thermique ressenti
• Rubrique sur l’utilisation et la gestion des équipements
• Rubrique sur l’évaluation des consommations énergétiques et les charges mensuelles
• Rubrique sur les travaux réalisés ou envisagés
• Rubrique sur le positionnement quant à la réalisation de nouveaux travaux.

Comment est réalisé l’échantillonnage en bâtiment collectif ?

Tout d’abord, le nombre de logements doit être représentatif de la copropriété. A titre d’exemple, la sélection de 5 lots sur une copropriété de 150 serait trop mince pour tirer des conclusions avérées.

Généralement, l’auditeur sélectionnera un à deux logements par étage à la suite de sa visite, ainsi que deux logements par façade (l’orientation conditionne en grande partie les consommations d’un logement). A cela peut se rajouter un logement sur pignon, un logement proche de la chaufferie (et un autre éloigné) etc.

Modélisation du bâtiment collectif

La modélisation a pour but de simuler les consommations énergétiques du bâtiment et d’en déduire des pistes d’amélioration énergétique. Elle s’effectue au moyen des données de factures recueillies par l’auditeur et des constats qu’il aura faits sur le terrain, mais surtout d’un logiciel permettant d’estimer les déperditions du bâtiment. Seront prises en compte les données portant sur l’enveloppe du bâtiment et ses ouvertures, le chauffage et l’ensemble des équipements. L’auditeur s’appuie également sur les données géométriques issues des plans qu’on lui aura confiés.

Très concrètement, celui-ci doit mettre en évidence :

• La consommation annuelle totale du bâtiment.
• La consommation annuelle d’énergie primaire du bâtiment rapportée à sa SHON (kWhep/m²SHON/an).
• L’évolution de cette consommation sur 3 ans.
• Les forces et faiblesses thermiques du bâtiment : en découle une liste de travaux d’amélioration énergétique.

Préconisations de travaux

A la fin de sa phase de recueil d’informations et d’analyse, l’auditeur dresse plusieurs scénarios d’optimisation énergétique, hiérarchisés selon leur coût, leur retour sur investissement ou encore leur délai. L’obligation légale est de fournir deux scénarios permettant d’économiser 20 et 38 % d’énergie.

Généralement, un scénario qualifié de prioritaire et regroupant les actions peu coûteuse à fort impact sera aussi proposé.

Attention : si on parle généralement de préconisations de travaux, il ne faut pas oublier que d’autres actions peuvent être envisagées, portant notamment sur l’amélioration des performances des équipements existants et sur la sensibilisation des occupants à un comportant plus responsable.

Existe-t-il des aides financières pour absorber le coût des travaux en copro ?

En tant que copropriété, vous pouvez bénéficier de la prime CEE pour vos travaux, mais aussi de MaPrimeRénov’ copropriété, dès lors que vos travaux permettent un gain énergétique d’au moins 35 %.

La copropriété perçoit entre 30 et 45 % du montant des travaux (travaux plafonnés à 25 000 €/logement). L’accompagnement de la prestation est également pris en charge à hauteur de 50 % du montant dans la limite d’un plafond compris entre 300 € et 500 € HT/logement (en fonction du nombre de lots de la copropriété).

Notons qu’un financement supplémentaire est prévu en cas de copropriété fragile, située en zone de renouvellement urbain ou présentant plus de 8 % de taux d’impayé. La prime peut alors atteindre +3 000 €/logement.

Dès qu’il aura reçu l’approbation générale, l’auditeur rédigera une note de synthèse à destination des copropriétaires lors de l’AG.

Et après ? La présentation de l’audit en assemblée générale (AG)

La synthèse envoyée par l’auditeur doit être étudiée par les mandataires avant l’AG notamment pour débattre de la pertinence des travaux de rénovation énergétique préconisés. L’ensemble des mandataires de l’audit doit ensuite donner son accord sur les scénarios d’efficacité énergétique proposés.

Finalement, quelles sont les obligations de la copropriété dans le cadre d’un audit énergétique ?

Le syndic et le syndicat de copropriété ont un rôle prédominant dans le processus d’audit énergétique. Voici les obligations qui leur incombe.

• Inscrire le vote de l’audit énergétique à l’ordre du jour de l’assemblée générale.
• Mettre en concurrence plusieurs experts et sociétés d’audit avant de mandater un professionnel tout en se fiant à l’avis du conseil syndical.
• Transmettre la liste précitée de documents obligatoires à l’auditeur.
• Accompagner l’auditeur durant sa visite technique.
• S’assurer d’un pourcentage de réponse suffisant au questionnaire distribué à tous les propriétaires et preneurs à bail.