Audit énergétique obligatoire réglementaire : ce que dit la loi

Amené dans le cadre de la loi Climat et Résilience, un audit énergétique réglementaire est rendu progressivement obligatoire à la vente des logements passoires thermiques classés D, E, F et G sur le diagnostic de performance énergétique. L’obligation d’audit énergétique pour les logements classés F et G est entrée en vigueur depuis le 1er avril 2023, d’après un décret et un arrêté au Journal officiel datant du 11 août 2022. Cet audit énergétique réglementaire obligatoire doit être réalisé par un professionnel avant la mise en vente de maisons ou d’immeubles monopropriété de classe F ou G au diagnostic de performance énergétique. Il proposera un bilan des travaux de rénovation énergétique à mener dans l’habitation pour améliorer l’efficacité énergétique du logement.

Chronologie des dernières évolutions législatives sur l’obligation d’audit énergétique

• Janvier 2025 : l’obligation d’audit énergétique a été étendue aux logements classés E. Si vous vendez un logement E depuis le 1er janvier 2025, l’audit est obligatoire.
• 2025 : les logements classés G sont désormais interdits à la location (gel des nouvelles mises en location). Les propriétaires bailleurs sont donc fortement incités à rénover pour conserver leur bien sur le marché locatif.
• Janvier 2026 : le calendrier d’interdiction de location s’étend aux logements classés F selon les dispositions de la loi Climat et Résilience. Des dispositions transitoires s’appliquent selon la date du bail.
• 2034 : obligation d’audit énergétique à la vente pour les logements classés D.

Audit énergétique obligatoire : qui est concerné et depuis quand ?

L’audit énergétique réglementaire est obligatoire lors de la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble en monopropriété, selon le classement DPE du logement :

Classement DPE	Obligation depuis	Statut en 2026
F et G (passoires thermiques)	1er avril 2023	✅ En vigueur
E	1er janvier 2025	✅ En vigueur depuis janvier 2025
D	1er janvier 2034	⏳ À venir
A, B, C	Non concerné	❌ Pas d’obligation

Depuis le 1er janvier 2025, si vous vendez un logement classé E, F ou G, vous avez l’obligation de fournir un audit énergétique réglementaire à tout acquéreur potentiel dès la première visite.

L’article 40 de la loi Climat et Résilience parue le 24 août 2021 instaure – entre autres – un audit énergétique obligatoire dans le cadre de la mise en vente d’un logement énergivore, c’est-à-dire classé F ou G (au sens du nouveau DPE datant de 2021) et qualifié de passoire thermique. La synthèse de l’audit devra être communiquée à tous les potentiels acquéreurs lors de la première visite immobilière.

Au 1er avril 2023, la réalisation d’un audit énergétique réglementaire est devenu obligatoire pour les logements passoires thermiques classés F ou G sur le DPE, dont la promesse de vente ou, à défaut, l’acte de vente, est signé depuis le 1er septembre 2022, selon un décret officiel daté du 9 août 2022.

Cette obligation est élargie aux logements classés E depuis le 1er janvier 2025, puis aux logements classés D à partir du 1er janvier 2034.

Quels sont les biens concernés par les audits énergétiques obligatoires ?

Type de bien	Concerné par l’obligation ?	Condition
Maison individuelle	✅ Oui	Classée E, F ou G — mise en vente
Immeuble en monopropriété	✅ Oui	Classé E, F ou G — mise en vente
Appartement en copropriété	❌ Non (pour l’instant)	Les copropriétés ont une obligation d’audit collective distincte
Location (mise en location)	❌ Non	Seule la vente est concernée — mais les logements G sont progressivement interdits à la location
Bâtiment classé monument historique	⚠️ Dérogation possible	Contraintes architecturales ou patrimoniales

Cette obligation vise pour l’instant les maisons individuelles et les bâtiments dont les lots sont en monopropriété, en métropole. Les copropriétés sont pour l’heure exemptées d’obligation d’audit. Rappelons que celles-ci ont tout de même dû effectuer leur audit énergétique de façon obligatoire entre 2012 et 2016, lorsqu’elles détenaient plus de 50 lots.

Notons que cette obligation coïncide à peu de choses près avec le lancement d’une nouvelle version du DPE (Diagnostic de Performances Energétiques) ainsi qu’avec le gel des loyers dans les passoires thermiques (début 2023) et tout un panel d’autres mesures permettant de protéger l’environnement, comme celles mentionnées sur le site du gouvernement.

Quelle est la durée de validité d’un audit énergétique ?

La durée de validité d’un audit énergétique est de 5 ans, à compter de sa date de réalisation. Si bien ne trouve pas preneur dans ce délai, un nouvel audit devra être réalisé avant la remise en vente.

À ne pas confondre avec le DPE, valable 10 ans (ou moins selon la date de réalisation, les DPE réalisés avant juillet 2021 ont été annulés ou raccourcis). L’audit énergétique vient en complément du DPE : il ne le remplace pas.

Faites réaliser votre audit énergétique réglementaire

L’audit énergétique doit être réalisé par un professionnel certifié. Son coût (500 à 1 000 €) peut être partiellement couvert par MaPrimeRénov’ (300 à 500 € selon les revenus). Kazamea énergie vous met en relation avec des auditeurs certifiés et des artisans RGE qui peuvent vous accompagner de l’audit jusqu’aux travaux.

Pourquoi mener un audit énergétique ?

L’audit obligatoire sert avant tout à informer les futurs occupants sur le coût d’usage réel du bien immobilier sur lequel ils souhaitent se positionner et sur la teneur des améliorations énergétiques à y mener pour le rendre moins énergivore. Par ce biais, l’objectif est bien évidemment d’inciter les propriétaires (anciens ou nouveaux) à engager des travaux de réfection cohérents avec le profil énergétique de leur bien.

Les passoires thermiques fortement émettrices de particules entretiennent la précarité énergétique et sont encore trop nombreux : près de 38 % des biens soumis à une transaction immobilière au cours de l’année. En France, ces biens représentent 1 logement sur 6, soit 4,8 millions de logements environ.

Réduire drastiquement leur nombre d’ici aux prochaines années est donc essentiel pour atteindre l’objectif national d’un parc bas carbone en 2050… D’où l’annonce très récent du président Emmanuel Macron de produire 1 million de pompes à chaleur en France.

L’objectif du gouvernement est de supprimer les logements énergivores du parc résidentiel français d’ici 2050.

Que retrouve-t-on dans l’audit énergétique réglementaire ?

Cette année, l’audit énergétique réglementaire et obligatoire doit contenir les éléments suivants :

• Performance du bâtiment avant travaux (on se base sur le calcul du DPE)
• Consommation moyenne d’énergie primaire et d’énergie finale après travaux
• Taux d’émission de gaz à effet de serre (GES)
• Estimation des économies d’énergie et de GES après travaux
• Classement de performance du logement
• Estimation de l’impact des travaux sur la facture énergétique
• Préconisations d’amélioration de la performance énergétique. Chaque proposition doit aussi être accompagnée d’un chiffrage travaux ainsi que d’informations sur les aides financières mobilisables, pour permettre au ménage réalisant les travaux de se projeter.

L’audit énergétique obligatoire préconise généralement trois scénarios : l’un permettant d’atteindre une étiquette énergie B (au sens du DPE). Un second vise l’étiquette énergie C. Un dernier, bien moins coûteux, vise le E (équivalent à moins de 331 kWh/m²/an). Quoi qu’il en soit, les préconisations de travaux devront porter sur les postes de travaux suivants : l’isolation du bâtiment (murs, toiture, planchers bas et hauts, fenêtres…), sur l’évolution du système de chauffage, d’ECS et/ou du système de ventilation.

Autant donc prendre les devants en visant dès maintenant une performance énergétique supérieure ! D’ici 2028, la législation se durcira encore davantage en obligeant tous les propriétaires de passoires thermiques à effectuer des travaux de rénovation sur leur bâtiment…

Des dérogations existent…

Tout comme pour l’obligation de performance énergétique imposée aux bâtiments tertiaires, il existe des dérogations quant à l’implémentation de l’un des scénarios proposés par l’audit. C’est le cas lorsque la rentabilité serait non suffisante du fait de coûts initiaux trop importants, en cas de contraintes architecturales liées à un bâtiment classé ou encore de contraintes liées aux règles d’urbanisme régissant la parcelle.

Quelles aides pour financer son audit énergétique ?

L’audit énergétique a un coût : entre 500 et 1 000 € en moyenne selon la nature du logement et sa superficie. Heureusement, des aides financières existent pour vous permettre de réduire ce coût.

C’est le cas de MaPrimeRénov’, qui indemnise à la fois les travaux de rénovation énergétique et la prestation d’audit. Le montant forfaitaire évolue en fonction du barème de revenu du ménage :

• 300 € pour les ménages intermédiaires (au sens des plafonds fixés par l’Anah)
• 400 € pour les ménages modestes
• 500 € pour les ménages très modestes

Un bonus Bâtiment Basse Consommation (BBC) de 500 à 1 500 € peut aussi vous être versé en permettant à votre bien d’atteindre l’étiquette énergie B.