Qu’est-ce qu’un logement non décent ?

Un logement non-décent est une habitation qui ne répond pas aux critères de décence prévus par le gouvernement. Surface trop petite, absence d'équipements de base ou encore présence de nuisibles sont autant de facteurs qui peuvent entraîner le classement d'un logement comme non décent. Si la sécurité des locataires n'est pas assurée, le logement pourrait aussi être qualifié de logement indigne.

La chasse à ces habitations a été déclarée par l'État, avec des dispositifs incitant à la rénovation et à la transition énergétique dans l’habitat. Il n'en reste pas moins qu'en 2021, les passoires thermiques représentaient toujours 15 à 25 % du parc immobilier français. Pour savoir si votre logement réunit les critères d'un logement non décent, ne manquez pas les quelques lignes qui suivent.

Les critères d’un logement décent

Pour être qualifié de décent, un logement français devra répondre aux critères suivants :

• Bénéficier d'une surface suffisante
• Assurer la sécurité et la santé du locataire
• Présenter une absence d'animaux nuisibles
• Disposer des équipements de base, attendus dans une habitation

Le manquement à un seul de ces critères suffit à ce que le logement soit qualifié de non décent. Cela signifie qu’il ne devra pas être loué pour une telle utilisation. Si le logement est dans un état décent, et que son état se dégrade, il appartient au propriétaire de réagir le plus rapidement possible.

La surface d’un logement indigne

Pour une location simple non meublée, la surface habitable devra être d'au moins 9 m². On parle aussi de critères de volume habitable, avec un minimum de 20 m3, et une hauteur sous plafond minimum de 2m20. Pour un bail en colocation, chaque colocataire devra disposer de ses propres 9 mètres carrés, avec un volume au moins égal à 20 m3.

En dessous de ces dimensions, il est considéré qu'il n'est pas possible de qualifier un bien de logement. La chasse à ce type de logement non décent est particulièrement active dans les grandes villes comme Paris. Les difficultés à se loger poussent tout de même certains bailleurs peu scrupuleux à proposer de telles locations.

La sécurité du locataire dans un logement non décent

Pour qu'un logement soit considéré comme permettant la sécurité et la bonne santé des locataires, il devra réunir les critères suivants :

• Assurer un lieu clos et couvert, dans un bon état d'entretien. Si la solidité de la bâtisse entre en ligne de compte, il en va de même pour la capacité des menuiseries et des murs à protéger contre les infiltrations d'eau.
• Le logement devra protéger ses habitants des infiltrations d'air, en garantissant une étanchéité suffisante. Attention, cela signifie que les cheminées devront par exemple être dotées de trappes.
• La sécurité doit être garantie par des dispositifs de retenue des personnes comme des garde-corps aux fenêtres ou encore au niveau des escaliers.
• La conservation du bâtiment doit être de nature à garantir la sécurité des habitants, qu'il s'agisse du bon fonctionnement des canalisations ou de l'état des revêtements.
• Les branchements de gaz et d'électricité doivent être conformes aux dernières normes de sécurité en la matière, et être en état de fonctionnement.
• Le logement doit garantir à ses usagers de pouvoir bénéficier d'un système de chauffage et d'eau chaude en état de bon fonctionnement.
• L'aération au sein du logement doit être suffisante, pour permettre par exemple d'éviter les phénomènes d'humidité.
• La lumière naturelle pénétrant dans la pièce principale doit être suffisante.

Surface trop petite, absence d’équipements de base ou encore présence de nuisibles sont autant de facteurs qui peuvent entraîner le classement d’un logement comme non décent.

La présence de nuisibles

Toutes les sortes de nuisibles doivent être exclues du logement. Qu'il s'agisse de rats, de cafards ou encore de puces de lit, l'habitation doit en être complètement dépourvue. En cas d'apparition de ce phénomène, le propriétaire devra mettre en œuvre les moyens nécessaires pour en débarrasser ses locataires. La maison ou l'appartement tombe alors dans la catégorie des logements non décents, jusqu’à désinfection.

L’absence d’équipements de base

Pour finir, ne sont pas considérés comme décents, les logements qui ne disposent pas de l'un des équipements fonctionnels suivants :

• Le chauffage
• L'eau potable
• L'évacuation des eaux usées
• Une cuisine, avec un appareil de cuisson et un évier
• Les installations sanitaires telles que les WC et un dispositif permettant de pouvoir effectuer une toilette corporelle
• Le raccordement au réseau électrique

En cas de mise en location d'un logement non décent, le propriétaire pourra être contraint par le tribunal d'effectuer les travaux de mise en état. Une réduction du loyer ainsi que le versement de dommages des intérêts au locataire peut aussi être exigé. Il existe donc des recours pour les locataires, que le propriétaire reconnaisse ou non la non-décence du logement. En attendant la remise en état du logement, le locataire pourra invoquer l'exception d'inexécution pour suspendre le paiement des loyers. Attention, certaines formalités sont nécessaires pour effectuer cette démarche dans les règles imposées.