Quels bâtiments sont éligibles au décret Eco Energie Tertiaire ?

Le décret tertiaire concerne tous les bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles des bâtiments hébergeant des activités tertiaires du secteur public ou privé, sous condition de superficie. Ainsi, seuls les bâtiments dont la surface de plancher cumulée est supérieure ou égale à 1 000 m² seront assujettis. Il existe cependant quelques exceptions. Parcourons les divers cas de figure pouvant se présenter, pour déterminer votre éligibilité.

Quelles activités tertiaires sont concernées ?

Avant toute chose, définissons ensemble le champ d’application du secteur tertiaire. Les activités tertiaires sont toutes celles qui ne font pas partie du secteur primaire (exploitations de ressources naturelles) ou secondaire (transformation des matières premières, industries). Au-delà de ça, le secteur tertiaire peut-être public ou privé, marchand (commerces, services…) ou non marchand (administration, enseignement…).

Toutes les activités du secteur tertiaire sont à ce jour concernées par le décret tertiaire. Les seuls bâtiments exclus du dispositif Eco Energie Tertiaire sont ceux hébergeant des activités religieuses, de sécurité civile ou intérieure et de défense.

Ainsi, voici un récapitulatif des activités concernées : bureaux, commerces et points de vente, complexes sportifs, entrepôts, bâtiments communaux, bâtiments logistiques, parkings, établissements de santé, bâtiments d’enseignement, sites logistiques, hôtels, cafés, restaurants.

Qu’en est-il des nouvelles activités tertiaires ?

Cette liste est non exhaustive et a vocation à évoluer, notamment du fait de l’émergence de certaines activités. Le coworking par exemple, n’existait pas encore à l’heure de la publication des lois Grenelle 1 et 2. Ainsi, l’article 15 du décret tertiaire prévoit la possibilité d’adresser une demande d’intégration au Ministre chargé de la construction et de l’habitation et au ministre chargé de l’énergie, au moment de la déclaration sur la plateforme OPERAT.

Bâtiments assujettis au dispositif Eco Energie Tertiaire

Comme évoqué plus haut, les bâtiments hébergeant une activité tertiaire sur plus de 1 000 m² de surface cumulée sont éligibles. En pratique, plusieurs cas de figure peuvent se présenter.

Bâtiments tertiaires entiers

Bâtiment exclusivement alloué à un usage tertiaire et d’une superficie de plus de 1 000 m². Ce bâtiment peut être constitué d’un seul et même établissement, ou bien de plusieurs établissements, comme dans le cas d’un centre commercial notamment. Quoi qu’il en soit, chaque établissement constitue une entité fonctionnelle*. Cette notion est essentielle, puisque les objectifs définis dans le cadre du décret tertiaire sont estimés à titre individuel pour chacune de ces entités.

Bâtiments mixtes : éligibles au décret tertiaire ?

Aux yeux de la loi, un bâtiment mixte a la particularité d'héberger des activités issues de plusieurs secteurs d’activité (secondaire, tertiaire). Ainsi, au sein d’un même bâtiment, il n’est pas rare de retrouver une usine, un entrepôt logistique, des bureaux et des salles de restauration, voire même des locaux à usage d’habitation.

Les bâtiments mixtes se multiplient du fait du coût du foncier, mais aussi des coûts d’exploitation. Ici, les dépenses sont mutualisées. La mixité fonctionnelle est également de plus en plus plébiscitée, car considérée comme une source d’animation et de dynamisme économique à l’échelle d’une zone ou d’un quartier. Elle s’impose aussi comme l’un des leviers d’actions en matière de lutte contre l’étalement urbain.

Seules les activités tertiaires hébergées sur une surface cumulée supérieure ou égale à 1 000 m² sont concernées par les objectifs de consommation et de performances énergétiques. Pour un bâtiment mixte, il s’agira donc de déterminer au préalable quelle(s) partie(s) du bâtiment est/sont concernée(s) par ladite obligation. On parle de surface tertiaire assujettie.

Comment déterminer la surface assujettie ?

Pour déterminer le périmètre de la surface assujettie, il faut se baser sur la surface de plancher (SDP) occupée par les activités tertiaires susmentionnées mais également par les activités accessoires à ces activités tertiaires. Il s’agit en fait de toute activité indispensable à la conduite de l’activité tertiaire principale et étant de ce fait associée à elle. A contrario, des locaux tertiaires accessoires à une activité industrielle ne seront pas comptabilisés. Pour rappel, la surface de plancher s’apprécie à tous les étages du bâtiment, dans les espaces clos et couverts d’une hauteur de plafond supérieure à 1m80.

Prenons un exemple pour un bâtiment comprenant :

• 450 m² de bureaux
• 150 m² d’espace de conférence
• 600 m² d’usine

Ici, le cumul des surfaces de plancher des activités tertiaires (600 m²) n’est pas supérieur ou égal à 1 000 m² étant donné que le secteur secondaire n’est pas éligible. Le bâtiment n’est donc pas assujetti aux obligations du décret éco énergie tertiaire. En règle générale, les bâtiments mixtes sont un peu moins éligibles au décret tertiaire que les bâtiments à usage unique puisque les activités sont différenciées et que la surface de plancher cumulée doit être supérieure ou égale à 1 000 m².

Dans le cas de plusieurs bâtiments mixtes, la marche à suivre est identique. On effectuera le cumul des surfaces liées à l’activité tertiaire pour chaque entité fonctionnelle (bâtiment) sur le site. La surface totale comptabilisée servira ensuite de base au calcul des objectifs de performance énergétique de l’ensemble du site.

Bâtiments situés sur un même site ou une même unité foncière

On parle ici d’un seul établissement avec un seul propriétaire, hébergeant des activités tertiaires dans plusieurs bâtiments d’une même zone. Il s’agit alors d’une entité d’exploitation, à l’instar d’un groupe scolaire (collège et lycée) ou encore d’un centre administratif, puisque l’entité est exploitée par un seul gestionnaire.

Cas particuliers d’assujettissement au décret tertiaire.

Parfois, la question se pose de savoir si un bâtiment entre ou non dans le champ d’application du décret tertiaire : bâtiments labellisés, locaux vacants, locaux dont le siège est à l’étranger… Ces bâtiments sont-ils assujettis ? La réponse est oui. Voyons dans quelle mesure.

Cas des locaux tertiaires vacants

Les locaux tertiaires vacants en cours de restructuration ou de rénovation sont effectivement assujettis au décret tertiaire et ce, même si les consommations énergétiques desdits bâtiments sont quasiment inexistantes. Pour ce qui est des logements vacants/désaffectés depuis plusieurs années, ceux-ci sont exclus du dispositif jusqu’à réaffectation. Apprenez-en plus à travers notre contenu dédié.

Cas des immeubles tertiaires nés post 2018

Les immeubles tertiaires de plus de 1 000 m² nés après le 24 novembre 2018 (le lendemain de la date de promulgation de la loi ELAN) sont exonérés de toute obligation liée à la loi ELAN, tout simplement parce que les normes de construction actuelles permettent aux immeubles récents de disposer d’une efficacité énergétique jugée – pour l’instant – suffisante. Cette dérogation sera sans aucun doute réétudiée d’ici à la prochaine échéance décennale.

Cas d’une cessation partielle de l’activité tertiaire

Selon les dispositions prévues par le décret tertiaire, un bâtiment dans lequel l’une des activités tertiaires cesse et qui compte désormais moins de 1 000 m² de surface éligible reste toutefois assujetti au décret tertiaire selon les mêmes modalités. Il s’agira cependant de réévaluer les objectifs de performance énergétique en fonction du profil de consommation.

Cas des bâtiments dont le siège est à l’étranger

Moderniser le parc immobilier tertiaire et réduire sa consommation d’énergie finale de 60 % d’ici à 2050, voilà un objectif ambitieux et transverse, qui implique une mobilisation de tous les acteurs de la chaîne. Ainsi, toute société implantée à l’étranger et disposant de bâtiments tertiaires éligibles sur le territoire est également assujettie à l’obligation d’efficacité énergétique et de déclaration de ses consommations sur la plateforme OPERAT. Les bâtiments publics étrangers tels que les ambassades sont également assujettis à l’obligation Eco Energie Tertiaire, puisqu’elles ne bénéficient pas de l’extraterritorialité (principe selon lequel le droit de l’Etat étranger prévaut sur le droit du pays d’accueil).

Cas des bâtiments tertiaires performants et labellisés

Les obligations déclaratives liées au décret tertiaire concernent également les bâtiments labellisés HPE ou équivalent. Pourquoi ? Tout simplement parce que ces labels ne témoignent pas nécessairement d’une exploitation énergétique maîtrisée ni de l’évolution du profil énergétique du bâtiment et de ses émissions dans le temps.

Qui porte la responsabilité des obligations du décret tertiaire ?

Les propriétaires et bailleurs partagent généralement les responsabilités avec les occupants des locaux en ce qui concerne les travaux liés à l’enveloppe du bâtiment ou les actions de sensibilisation des usagers aux bonnes pratiques énergétiques (entre autres). Chacun devra ainsi déposer ses données sur la plateforme de déclaration OPERAT, à titre individuel. Consultez notre rubrique dédiée pour en savoir plus.

Trois activités tertiaires non concernées par le décret

Hormis le cas de figure dit “général” mentionné plus haut, l’article R. 174-22 du Code de la Construction et de l’Habitation définit une liste de bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m² qui sont exemptés des obligations prévues par le décret, du fait de la nature de leur activité.

À ce jour, il existe trois exceptions principales :

• Les bâtiments tertiaires servant de lieu de culte ou hébergeant une activité religieuse.
• Les bâtiments tertiaires dont les permis de construire portent la mention précaire. Un permis de construire précaire peut effectivement être délivré partout en France de façon exceptionnelle. Dès lors, une construction qui ne répondrait pas aux exigences du PLU ou aux dispositions législatives pourrait être autorisée à titre précaire c’est-à-dire temporairement. Notons que le permis de construire précaire est instruit et délivré de la même façon qu’un permis de construire traditionnel, mais que la décision d’attribution est appréciée au cas par cas et de façon plus stricte.
• Les bâtiments tertiaires hébergeant une activité opérationnelle liée à la sécurité civile, à la défense, ou à la sûreté intérieure du territoire.

Ainsi, si un bâtiment ou une partie de bâtiment tertiaire éligible héberge l’une de ces activités, les données de consommation de la zone concernée devront être décomptées de la consommation d’énergie finale lors du calcul des objectifs d’efficacité énergétique.

Attention : il convient de bien faire la différence entre toutes les activités relevant de la sécurité civile, de la défense ou de la sûreté intérieure. Au sein de ces secteurs, certaines d’entre elles seront tout de même assujetties. C’est le cas pour les :

• Hôpitaux, bâtiments sportifs, locaux de restauration et centres de formation militaires,
• Bureaux non opérationnels du ministère des armées,
• Bureaux, serveurs et data centers non liés à des activités opérationnelles en matière de défense,
• Services supports ou services aux personnels,
• Bureaux de gendarmerie et commissariats et des cellules de garde à vue,
• Zones de logistique alimentaire des bâtiments à usage principal de bureau.

Les cas particuliers de non-assujettissement au décret tertiaire

De la même façon que pour les trois secteurs d’activité susmentionnés, certaines autres activités sont exemptées d’obligations du fait de leur nature.

• Les EHPA (à la différence des EHPAD qui sont bel et bien éligibles),
• Les laboratoires d’analyse mécanique et d’essais intervenant dans le cadre d’un processus de développement industriel.

Pour conclure, n’oubliez pas que certains bâtiments ou parties de bâtiments tertiaires non assujettis peuvent tout à fait le devenir avec le temps, dans le cadre d’un changement de destination ou en cas d’évolution de l’activité suite à un changement de propriétaire, par exemple. Il s’agira bel et bien d’apprécier au cas par cas l’éligibilité du bâtiment ou de la partie du bâtiment tertiaire au décret Eco Energie, avec le temps.