Décret tertiaire pour les bâtiments publics et locaux à usage tertiaire : les obligations

La rénovation énergétique constitue une problématique phare en matière de réduction de gaz à effet de serre et d’impact carbone. À l’instar des particuliers, les professionnels se doivent, eux aussi, d’entamer une démarche d’amélioration continue de l’efficacité énergétique de leurs bâtiments, pour espérer répondre au moins en partie aux objectifs climatiques actuels. En matière de rénovation énergétique, le décret tertiaire est l’un des textes incontournables. Le décret tertiaire impose aux propriétaires et locataires de bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m² de réduire leur consommation énergétique par rapport à leur année de référence :

Échéance	Réduction obligatoire	Référence	Statut en 2026
2030	– 40 %	Par rapport à l’année de référence (2010 ou autre)	Dans 4 ans, préparez votre plan maintenant
2040	– 50 %	Par rapport à l’année de référence	Dans 14 ans
2050	– 60 %	Par rapport à l’année de référence	Objectif final

L’obligation OPERAT est annuelle : chaque assujetti doit déclarer ses consommations de l’année N avant le 30 septembre N+1. La déclaration 2025 est donc due avant le 30 septembre 2026.

Qui est concerné par le décret tertiaire ?

Type de bâtiment / situation	Assujetti ?	Précision
Bâtiment tertiaire ≥ 1 000 m² (bureaux, commerces, hôtels, hôpitaux, écoles…)	Oui	Public ou privé, propriétaire ou locataire
Ensemble de bâtiments dont la SDP cumulée ≥ 1 000 m²	Oui	Même si chaque bâtiment pris isolément est inférieur à 1 000 m²
Locaux tertiaires vacants en cours de restructuration	Oui	L’obligation s’applique même en période de vacance
Bâtiment industriel avec partie tertiaire ≥ 1 000 m²	Partiellement	Seule la partie tertiaire est assujettie (bureaux, accueil, showroom…)
Bâtiment construit après la loi ÉLAN (novembre 2018)	Non	Exempté, soumis aux exigences RE 2020 à la construction
Bâtiment résidentiel (logements)	Non	Le décret tertiaire ne s’applique pas aux logements
Bâtiment de culte, défense nationale, sécurité intérieure	Non	Exemptions spécifiques prévues par le

Les bâtiments tertiaires concernés par le décret

Le décret tertiaire s’applique à tous les bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments tertiaires, dont la surface de plancher (SDP) est supérieure ou égale à 1 000 m². Il peut s’agir de bâtiments hébergeant des activités tertiaires publiques ou privées, et même de locaux vacants, s’ils sont en cours de restructuration. Ainsi, si vous êtes locataire ou propriétaire de locaux tertiaires selon cette configuration, vous êtes éligible. Pour en savoir plus, consultez notre guide sur les bâtiments éligibles au décret tertiaire.

Attention : les immeubles ayant été construits après la loi ELAN de 2018 ou encore les bâtiments dont le permis de construire est “précaire” n’entrent pas dans le champ d’application du décret tertiaire. A notre également les conditions particulières liées au bail emphytéotique.

Décret tertiaire : locataire ou propriétaire, qui est responsable ?

C’est l’une des questions les plus fréquentes, et la réponse est : les deux, selon le type d’action.

• Le propriétaire est responsable des travaux sur le bâti (isolation, fenêtres, systèmes énergétiques) et de la déclaration OPERAT pour les parties communes ou les locaux vacants.
• Le locataire est responsable de ses propres consommations (éclairage, équipements, comportements) et doit déclarer ses données OPERAT pour la partie qu’il occupe.
• En pratique, une coopération propriétaire/locataire est nécessaire. Le bail commercial peut prévoir des clauses « vertes » précisant la répartition des obligations.

Tous les locataires ou propriétaires de locaux tertiaires sont soumis à ces objectifs de réductions de consommations énergétiques, tout comme les locaux tertiaires vacants.

En cas de litige ou d’imprécision dans le bail, c’est la répartition des surfaces et des comptages qui détermine qui déclare quoi sur OPERAT. Un accompagnement juridique ou technique est souvent nécessaire.

Quelles sont les obligations liées au décret tertiaire ?

Les professionnels assujettis au décret tertiaire doivent répondre aux obligations suivantes :

Réductions de consommations énergétiques de 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050, par rapport à une année de référence (2010, ou autre en fonction du contexte particulier de chaque bâtiment). L’obligation peut également être remplie en valeur absolue en kWh/m²/an, en fonction de la typologie du bâtiment.

Mais alors, comment faire ?

Il s’agit d’abaisser progressivement le niveau de consommation énergétique final (Crelat) en concevant une réelle stratégie d’efficacité énergétique sur le long terme. Cette stratégie inclut non seulement la réalisation de travaux de rénovation énergétique mais aussi la sensibilisation des collaborateurs autour de comportements plus économes, la mise en place de maintenance préventive ou l’installation de dispositifs de monitoring et de contrôle.

La plateforme OPERAT en 2026 : où en est-on ?

OPERAT (Observatoire de la Performance Énergétique, de la Rénovation et des Actions du Tertiaire) est la plateforme de l’ADEME sur laquelle tous les assujettis déclarent leurs consommations annuellement.

• Les premières déclarations étaient dues au 30 septembre 2022 (consommations 2020 et 2021).
• Depuis 2023, les déclarations sont annuelles : les consommations de l’année N doivent être déclarées avant le 30 septembre N+1.
• En 2026, les assujettis doivent avoir déclaré leurs consommations 2025 avant le 30 septembre 2026.
• En cas de non-déclaration, une mise en demeure peut être émise, suivie d’une publication sur le « name and shame » officiel — liste publique des mauvais élèves.

Accéder à OPERAT : operat.ademe.fr

Mettre votre bâtiment en conformité avec le décret tertiaire

Atteindre -40 % de consommation d’ici 2030 nécessite un plan de rénovation énergétique structuré : isolation, remplacement des systèmes de chauffage/climatisation, éclairage, GTB (gestion technique du bâtiment). Un artisan certifié RGE peut réaliser un diagnostic énergétique de votre bâtiment et vous proposer un plan de travaux priorisé.

Kazamea énergie vous met en relation avec des artisans locaux certifiés RGE pour un diagnostic et des devis gratuits adaptés aux bâtiments tertiaires.

Quelles sont les origines du décret tertiaire ?

Le décret tertiaire a été publié dans le cadre de la mise en application de l’article 175 de la loi ÉLAN, datant du 23 novembre 2018 (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique).

Cet article met en évidence toute l’urgence de réaliser des actions de réduction de la consommation d’énergie dans les bâtiments tertiaires en France. Il est également spécifié une obligation de réduction de ces consommations, d’au moins 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050, par rapport aux niveaux de 2010.

Le décret tertiaire, paru le 23 juillet 2019, constitue le texte d’application de cette loi, dessinant les contours réels de cette obligation d’économies d’énergie. Rappelons que cette obligation de rénovation énergétique en bâtiment tertiaire avait déjà été envisagée en 2010 dans le cadre de la loi Grenelle II. Plus de dix ans plus tard et des enjeux climatiques toujours plus élevés, ces mêmes ambitions se confirment. Un grand plan de rénovation énergétique des bâtiments, publié en 2021, a initié ce vaste chantier.

Initialement prévu pour entrer en application au 30 septembre 2021, le dispositif éco-énergie tertiaire est finalement entré en vigueur au 30 septembre 2022.